부동산 계약을 맺은 뒤 마음이 바뀌었다고 해서 언제든 계약금만 포기하고 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 계약금이 해약금으로 인정되는지, 상대방이 이미 계약 이행에 착수했는지가 중요합니다.
이행에 착수하기 전이라면
별도의 약정이 없다면 민법상 계약금은 해약금으로 추정됩니다. 계약을 한쪽에서 취소하려면 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 받은 금액의 두 배를 돌려주는 방식으로 해제할 수 있습니다. 다만 상대방이 계약 이행에 착수하기 전이어야 합니다. 단순히 계약금을 주고받았다는 이유만으로 언제나 해제가 가능한 것은 아닙니다.
특약과 이행 착수 여부 확인
계약서에 계약금을 위약금이나 손해배상액으로 정하는 등 별도 조항이 있다면 해약금 규칙과 다르게 판단될 수 있습니다. 조항의 문구와 계약 경위를 함께 살펴야 합니다. 이행 착수는 잔금 지급뿐 아니라 계약상 의무를 현실적으로 이행하기 시작한 경우에도 문제될 수 있으므로, 상대방이 준비만 한 것인지 실제 이행에 나선 것인지 확인해야 합니다. 해제 의사를 전달한 시점과 방법도 기록으로 남겨 두는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
상대방이 계약금의 두 배를 돌려주면 언제든 계약을 취소할 수 있나요?
아닙니다. 원칙적으로 어느 한쪽이라도 계약 이행에 착수한 뒤라면 계약금만으로 해제하기 어려울 수 있고, 별도 특약이 있으면 그 내용도 확인해야 합니다.
계약서에 ‘위약금’이라고 쓰면 계약금은 몰수되나요?
표현만으로 결론이 정해지지는 않습니다. 조항의 취지와 계약 내용에 따라 해약금인지 손해배상액의 예정인지 판단하며, 손해배상액의 예정이 지나치게 크면 감액될 여지도 있습니다.